Finanzierung

Hauskauf
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Update: 21.02.2024

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Update: 21.02.2024

Wenn du uns mit Geld in Form eines Nachrangdarlehens für den Hauskauf oder die Sanierungsarbeiten unterstützen möchtest, dann melde dich via info[at]mosaik.haus bei uns. Gemeinsam besprechen wir dann die konkreten Details und klären nochmal über alle Möglichkeiten und Risiken auf.

Wie funktioniert das? Da wir keine Bank sind, dürfen wir keine Kredite vergeben. Deswegen gebt ihr uns stattdessen Nachrangdarlehen (NRD). Dabei handeln wir individuell mit euch Bedingungen aus, unter welchen Umständen wir uns euer Geld leihen dürfen. Was für eine Summe, welcher Zinssatz und wie viel Zeit wir haben, euch das Geld zurückzuzahlen, wenn ihr es selbst einmal wieder benötigt.

Wofür brauchen wir das Geld? 

Wir möchten das Haus nicht zu unserem Eigentum machen, sondern es in Gemeinschaftseigentum überführen. Dafür haben wir die Mosaik-Haus Zwiesel GmbH gegründet, deren vorerst einzige Gesellschafterin der Hausverein Mosaik-Haus SOE e.V. ist. Mitglieder darin sind jeweils nur die Personen, die im Haus wohnen (werden). Aktuell bekommen wir Beratung vom Mietshäuser Syndikat und sind auch selbst dort Mitglied. Wir planen, dass sich das Mietshäuser Syndikat in Zukunft an der Hausbesitz GmbH beteiligt und dadurch das Haus zu echtem, unverkäuflichem und solidarischem Gemeinschaftseigentum wird. 

Was ist das Mietshäuser Syndikat?

Das Mietshäuser-Syndikat

Das Mietshäuser Syndikat (MHS) ist eine nicht-kommerziell organisierte Beteiligungsgesellschaft zum Erwerb von Häusern, die selbstverwaltet in Gemeinschaftseigentum überführt werden. Idee und Ziel des MHS ist es, Häuser und Grundstücke dauerhaft dem Immobilienmarkt zu entziehen, wodurch langfristig sozial verträgliche Mietpreise gesichert und bezahlbarer Wohnraum für alle gewährt werden.

Als Verbund aus mittlerweile über 180 selbstverwalteten Wohnprojekten ist das MHS gleichzeitig als Netzwerk zu verstehen, durch das ein immenses Know-How zu Kaufprozess, Finanzierung, Buchhaltung und Verwaltung weitergegeben wird.

--> Mehr dazu auf https://www.syndikat.org/

Und so funktioniert's:

Die Hausbewohner*innen schließen sich in einem Hausverein zusammen und gründen mit dem MHS eine GmbH, die das Haus kauft. Beide Parteien bringen anteilig das für die GmbH-Gründung notwendige Stammkapital ein, sodass beide als Gesellschafter:innen auftreten. Der Besitz an der Haus-GmbH ist dann zu 51% bei dem Hausverein und zu 49% beim MHS aufgeteilt.

Der Hausverein ist in alle Verwaltungsfragen – wie Wohnen, Miete, Organisation, Sanierung – entscheidungsberechtigt und damit unabhängig. Dafür stellt er auch die Geschäftsführung der GmbH.

Das Syndikat wirkt als Wächterorganisation und hat nur bei bestimmten Entscheidungen Stimmrecht. Dazu zählen Grundstückskauf und -verkauf, Satzungsänderungen des Gesellschaftsvertrags und ggf. Gewinnverwendung der GmbH.

Für den Kauf des Hauses sowie die Sanierungsmaßnahmen leiht sich die GmbH Geld bei einer Bank und bei privaten Unterstützer*innen. Die Kreditgebenden finanzieren uns somit nicht privat, sondern das Projekt. Die Kredite werden über die Mietzahlungen der Mieter:innen getilgt. Die GmbH tritt also als Vermieterin auf, verfolgt aber keine Gewinnabsichten. Mit zunehmender Tilgung sinkt die Verschuldung, entsprechend erhöht sich die Stabilität.

Da die Nachrangdarlehen, also die Darlehen von Privatpersonen, als Eigenkapitaläquivalent gegenüber der Bank genutzt werden, muss die Summe über die Kreditlaufzeit konstant bleiben. Wenn einzelne Darlehensgeber*innen ihr Geld zurückfordern, müssen wir also neue Darlehen einwerben.

[Text geklaut von https://wums.org/syndikat/]

Wir möchten das Haus nicht zu unserem Eigentum machen, sondern es in Gemeinschaftseigentum überführen. Dafür haben wir die Mosaik-Haus Zwiesel GmbH gegründet, deren vorerst einzige Gesellschafterin der Hausverein Mosaik-Haus SOE e.V. ist. Mitglieder darin sind jeweils nur die Personen, die im Haus wohnen (werden). Aktuell bekommen wir Beratung vom Mietshäuser Syndikat und sind auch selbst dort Mitglied. Wir planen, dass sich das Mietshäuser Syndikat in Zukunft an der Hausbesitz GmbH beteiligt und dadurch das Haus zu echtem, unverkäuflichem und solidarischem Gemeinschaftseigentum wird.

Was ist das Mietshäuser Syndikat?

Das Mietshäuser-Syndikat


Das Mietshäuser Syndikat (MHS) ist eine nicht-kommerziell organisierte Beteiligungsgesellschaft zum Erwerb von Häusern, die selbstverwaltet in Gemeinschaftseigentum überführt werden. Idee und Ziel des MHS ist es, Häuser und Grundstücke dauerhaft dem Immobilienmarkt zu entziehen, wodurch langfristig sozial verträgliche Mietpreise gesichert und bezahlbarer Wohnraum für alle gewährt werden.

Als Verbund aus mittlerweile über 180 selbstverwalteten Wohnprojekten ist das MHS gleichzeitig als Netzwerk zu verstehen, durch das ein immenses Know-How zu Kaufprozess, Finanzierung, Buchhaltung und Verwaltung weitergegeben wird.

--> Mehr dazu auf https://www.syndikat.org/

Und so funktioniert's:

Die Hausbewohner*innen schließen sich in einem Hausverein zusammen und gründen mit dem MHS eine GmbH, die das Haus kauft. Beide Parteien bringen anteilig das für die GmbH-Gründung notwendige Stammkapital ein, sodass beide als Gesellschafter:innen auftreten. Der Besitz an der Haus-GmbH ist dann zu 51% bei dem Hausverein und zu 49% beim MHS aufgeteilt.

Der Hausverein ist in alle Verwaltungsfragen – wie Wohnen, Miete, Organisation, Sanierung – entscheidungsberechtigt und damit unabhängig. Dafür stellt er auch die Geschäftsführung der GmbH.

Das Syndikat wirkt als Wächterorganisation und hat nur bei bestimmten Entscheidungen Stimmrecht. Dazu zählen Grundstückskauf und -verkauf, Satzungsänderungen des Gesellschaftsvertrags und ggf. Gewinnverwendung der GmbH.

Für den Kauf des Hauses sowie die Sanierungmaßnahmen leiht sich die GmbH Geld bei einer Bank und bei privaten Unterstützer*innen. Die Kreditgebenden finanzieren uns somit nicht privat, sondern das Projekt. Die Kredite werden über die Mietzahlungen der Mieter:innen getilgt. Die GmbH tritt also als Vermieterin auf, verfolgt aber keine Gewinnabsichten. Mit zunehmender Tilgung sinkt die Verschuldung, entsprechend erhöht sich die Stabilität.

Da die Nachrangdarlehen, also die Darlehen von Privatpersonen, als Eigenkapitaläquivalent gegenüber der Bank genutzt werden, muss die Summe über die Kreditlaufzeit konstant bleiben. Wenn einzelne Darlehensgeber*innen ihr Geld zurückfordern, müssen wir also neue Darlehen einwerben.

[Text geklaut von https://wums.org/syndikat/]

Damit sichern wir dauerhaft bezahlbaren, gemeinschaftlichen und selbstverwalteten Wohnraum, welcher dem Immobilienmarkt entzogen wird. Zudem wollen wir damit im ländlichen Raum in der Sächsischen Schweiz einen weiteren Ort der Vernetzung schaffen, Räume für emanzipatorische Gruppen und Einzelpersonen zur Verfügung stellen und kulturelle Angebote verwirklichen.

Der Kaufpreis des Hauses steht fest, es soll daher zeitnah zum Verkaufstermin kommen. Mithilfe fachlicher Beratung werden momentan parallel die Sanierungskosten eingeschätzt und wir planen gemeinsam mit unserem Architekten die Sanierung des Gebäudes und Grundstücks.

Für die Finanzierung der Gesamtkosten sind wir neben Förderdarlehen und Bankkrediten auf Nachrangdarlehen angewiesen.

Was sind Nachrangdarlehen?

Nachrangdarlehen sind Darlehen, bei denen Privatpersonen oder Gruppen wie z.B. Vereine uns ihr Geld mit qualifiziertem Rangrücktritt (Erklärung hier) direkt leihen, ohne dass der Umweg über die Bank genommen wird. Dazu werden zwischen Darlehensgeber*in und der Haus-GmbH alle Bedingungen vertraglich festgehalten. Dies betrifft die Höhe, die Verzinsung, die Kündigungsfrist und die Laufzeit des Nachrangdarlehens.

Mit vielen kleinen Nachrangdarlehen können wir das notwendige Eigenkapital für die Bankkredite aufbringen. Ohne dieses Eigenkapital bekommen wir keinen Bankkredit. Je mehr Nachrangdarlehen wir bekommen, umso besser werden auch die Konditionen.

Was habt ihr davon?

Nachrangdarlehen sind für euch eine soziale, nachhaltige, lokale und transparente Möglichkeit der Geldanlage. Statt eine Bank zu unterstützen, könnt ihr mit eurem Geld dazu beitragen, bezahlbaren Wohnraum zu sichern, gemeinschaftliches und selbstverwaltetes Wohnen zu ermöglichen und Räume für soziale und kulturelle Angebote im ländlichen Raum zu schaffen. Diese könnt ihr bei Interesse über den Kulturverein auch selber nutzen oder bespielen und Teil des breiten Netzwerkes von Menschen rund um das Hausprojekt werden.

Ihr bekommt von uns regelmäßige Informationen über die Entwicklung des Wohnprojektes und könnt euch bei einem Besuch direkt vor Ort ein Bild machen. Im Gegensatz dazu ist bei Banken häufig nicht genau klar, was mit dem eigenen Geld passiert. Durch individuelle Vereinbarungen, können die Konditionen flexibel gestaltet werden. Außerdem erhaltet ihr den vollen Zins, da keine Bank mitverdient und alle anfallenden Kosten von dem Projekt getragen werden.

Was hat es mit Anlagevolumen und Prospektpflicht auf sich?

Die Annahme von Nachrangdarlehen unterliegt dem Vermögensanlagegesetz. Demnach ist die Mosaik-Haus Zwiesel GmbH Emittentin von verschiedenen Vermögensanlagen, welche sich durch ihren Zinssatz unterscheiden. Im Rahmen einer einzelnen Vermögensanlage werden innerhalb von 12 Monaten nicht mehr als insgesamt 100.000 € angeboten. Es besteht daher keine Prospektpflicht nach dem Vermögensanlagegesetz.

Welche Konditionen sind im Nachrangdarlehensvertrag geregelt?

Ihr könnt uns Nachrangdarlehen ab 500 Euro geben. Aufgrund des hohen Verwaltungsaufwandes, nehmen wir keine Nachrangdarlehen unter 500 Euro an, darüber könnt ihr die Summe frei wählen. Neben einmaligen Zahlungen sind auch Absprachen zu Teilzahlungen möglich.

Kreditnehmerin ist die Mosaik-Haus Zwiesel GmbH, eingetragen im Handelsregister mit der Nummer HRB 44914.

Ihr könnt euer Nachrangdarlehen entweder zinslos oder festverzinst gewähren. Dies ist unabhängig von Höhe und Laufzeit. Aktuell sind bis zu 2,0% Zinsen möglich. Niedrige Zinsen garantieren eine dauerhaft bezahlbare Miete, deshalb können wir keine höheren Zinsen zahlen. Die Zinsen werden zum Jahresende ausgezahlt. Es fallen keinerlei Verwaltungskosten für euch an.

Ihr könnt entscheiden, ob ihr uns euer Nachrangdarlehen unbefristet oder mit einer von euch festgelegten Laufzeit (ab einem Jahr) gebt. Lange Laufzeiten bzw. Kündigungsfristen sind für uns besonders hilfreich, da sie für uns hohe Planungssicherheit und weniger Verwaltungsaufwand bedeuten. Dies ist für uns bei hohen Beträgen und in Kauf- und Bauphasen besonders wichtig. Bei befristeten Laufzeiten enden die Nachrangdarlehen automatisch nach der vereinbarten Zeit, sofern sie nicht verlängert werden. Um für uns eine gewisse Planungssicherheit zu gewährleisten und genügend Zeit zu haben, die gekündigten Nachrangdarlehen zu ersetzen, werden die Kündigungsfristen nach der Kreditsumme gestaffelt. Bei einem Betrag bis 5000 € beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bis 10.000 € sechs Monate und über 10.000 € zwölf Monate. Gleichzeitig ist uns ein solidarischer Umgang mit unseren Unterstützer*innen ein wichtiges Anliegen. Falls ihr euer Geld vor Vertragsablauf unerwartet benötigt, bemühen wie uns soweit möglich um eine vorzeitige Rückzahlung.

Nachrangdarlehen sind Darlehen mit qualifizierter Rangrücktrittsklausel. Das bedeutet,

  • dass im Falle einer Insolvenz zunächst alle anderen Gläubiger (vor allem die Banken), ihr Geld zurück bekommen, bevor Darlehensgeber*innen bedient werden,
  • dass die Tilgung oder die Auszahlung von Zinsen nicht möglich ist, wenn das Projekt dadurch zahlungsunfähig würde.

Über die Mieteinnahmen werden die Nachrangdarlehen und die anfallenden Zinsen bezahlt. Trotzdem können wir keine banküblichen Sicherheiten bieten. Durch das Bankgesetz ist festgelegt, dass die Privatvergabe von Krediten nur in Form von Nachrangdarlehen geschehen darf. Nachrangdarlehen sind Darlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt. Das bedeutet, dass bei einer Insolvenz alle anderen Gläubiger (die Banken) zuerst bedient werden müssen. Im schlimmsten Fall kann das dazu führen, dass ein Darlehen gar nicht zurück gezahlt werden kann. Zudem wird das Darlehen oder die Zinsen nicht ausgezahlt, wenn das Projekt dadurch zahlungsunfähig werden würde und andere Verbindlichkeiten nicht bedienen könnte.

Anders als Banken sind wir nicht berechtigt Kapitalertragssteuer einzubehalten und abzuführen. Für euch heißt das, dass ihr selber die Verantwortung dafür tragt, Erträge aus Direktkrediten bei eurer Einkommenssteuererklärung anzugeben. Mindestens einmal im Jahr (oder auf Anfrage) stellen wir dazu eine Bescheinigung über die Zinseinnahmen aus.

Was macht uns zu vertrauensvollen Partner*innen?

Eine solidarische Gemeinschaft: Das Projekt Mosaik-Haus ist als Initiative Mitglied im Mietshäuser Syndikat. Dieser Zusammenschluss von Projekten und Einzelpersonen in ganz Deutschland funktioniert seit über 25 Jahren gut und wird von vielen Menschen getragen. Durch die Vernetzung können wir auf jahrzehntelanges Wissen und Erfahrungen verschiedener Projekte zurück greifen. Zudem unterstützt uns ein erfahrenes Berater*innen-Team.

Eine realistische Finanzplanung: Unsere Finanzplanung wird in enger Zusammenarbeit mit den Berater*innen des Mietshäuser Syndikat und eines Architekten erstellt. Die Kalkulation ist solide und beruht auf der tatsächlichen wirtschaftlichen Ertragskraft des Mietshauses.

Transparente und lokale Geldanlage: Als Darlehensgeber*in bekommst du regelmäßige Informationen über die Entwicklung des Projektes. Außerdem kannst du gerne vorbei kommen und direkt vor Ort sehen, was mit deinem Geld passiert und dich bei einer Tasse Kaffee mit uns austauschen. So bleibt die Verwendung eurer Geldanlage transparent.

Wie werde ich Unterstützer*in?

Wenn du Interesse hast, uns mit einem Nachrangdarlehen zu unterstützen, können wir uns gerne per Mail oder bei einem persönlichen Gespräch über eventuelle Wünsche, Bedenken und Fragen austauschen. Schreibe uns dafür eine Mail an info[at]mosaik.haus. Wir gehen gerne auf deine Fragen ein!

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